图：碧桂园楼盘“屋”美价廉
“美寓”两度低价推盘
市民追捧连送“美誉”
第三批90㎡洋房春节前后推出，登记买家已达数千人
上周六，位于广园东碧桂园凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的“美寓”推出第二批单位500多套90平方米的中小户型洋房，这是继
本月1日带全屋精装修4800元/平方米开盘、3小时售罄500套单位以来的又一次推盘。虽然时隔不到一个月，但仍吸引相当多市民争相购买。发售当天，又是3小时之内全部售罄，相当于每20秒就卖出一套房子，延续了2002年凤凰城首度开盘火爆热销的情形。
这绝非偶然，在碧桂园的楼盘营销史上，开盘火爆的镜头实在太多太多。只不过，“美寓”两批单位的销售恰恰踩在了近期两个社会最瞩目的节点上，让人们对碧桂园又有了更深的认识：
今年，广州楼市经历了大半年的狂飙，“十一”之后在各种因素影响下，楼价从“患得患失”开始回落。此次回落，不能不说到本月份初碧桂园凤凰城“美寓”组团的超低价震撼开盘———带全屋精装修才4800元／平方米，这令楼市重温了久违的疯狂。受之“牵连”，相邻新开盘的某项目开盘价也只有6000多元／平方米，比先前预告的7500元／平方米要低，而周边一带几个“半新旧”楼盘也不得不低下“高贵”的头，重新调低了售价。在碧桂园的带动下，这一区域房价急涨戛然而止。由此，广州东部楼价的合理回归可谓给了全市一个标杆作用。
上周六，“美寓”再推第二批单位，带全屋精装修售价为4900元/平方米。巧合的是，当天在城西地区，广州第一个限价房项目示范单位对外开放，尽管6500元/平方米的最高限价相对而言已经算低了，但不少市民还是拿“美寓”的价格和周边生活配套作对比，言语中显露出对“美寓”的认可，表示更愿意接受此价格。
更有首次置业者透露，此前也看过城东另一个限价房项目，但觉得6000元/平方米还是比“美寓”要高，加上限价房5年才能上市，目前他正在考虑是买限价房还是买“美寓”。据“美寓”相关负责人向记者证实，买家大部分是首次置业的白领阶层。有业内人士指出，该盘带精装修均价4900元/平方米，与近期即将开售的限价房有每平方米过千元的差价，加上该盘配套成熟，是限价房有力的竞争对手。
“美寓”的营销负责人还透露，该盘第三批90㎡洋房将于春节前后推出。据了解，目前该盘登记的买家已达数千人，该盘明年仍会有多次推货，每次都将有数百套单位的货量，未来一年内开发量将达8000多套，基本是90㎡以下的户型。
“价格洼地”无碍共赢
“物美价廉”理念使然
快速模式利润率看似偏低，资产回报率实则更高
“美寓”为何要主动“点刹”暴涨的楼价、与限价房“争客”？这其实与碧桂园的企业文化理念是
一致的。
碧桂园一位多年的“老臣子”告诉记者，碧桂园的价值观是“做有良心、有社会责任感的阳光企业”，并定位为“快速、大量提供社会需要的物美价廉的住宅产品的工厂”，一直希望成为“贡献社会的阳光企业”，为国家和政府分忧，承担起一个房地产开发商的社会责任。凤凰城“美寓”以物美价廉冲击广州楼市，正是希望通过自己的行为，为缓解区域房价上涨作贡献。
“思想境界高”当然赢来掌声，但从另一角度看，低价策略会否让股东的利益受损？相关负责人一语道破玄机：碧桂园走的是“快速开发、快速销售”的路子，通过规模开发，加快开发速度，缩短产品供应周期，从而快速回笼资金投入再生产。这种模式，看似利润率低一点，但是资产回报率却更高。碧桂园集团总裁兼执行董事崔健波这样评价：碧桂园一直以规模经济及一体化的运营等赢得市场份额。
据了解，由于规模开发和高效运作，碧桂园过往3年交付的公寓带全屋装修均价不超过人民币3500元/平方米，碧桂园产品成为“价格洼地”。从2005年下半年华南碧桂园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)“山语 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”洋房组团以带装修3500元／平方米的价格推出，给当时均价已突破6000元／平方米的华南板块楼价降温；到如今“美寓”带全屋精装修4800元/平方米，力促该区域楼价回归合理水平，有业内人士认为，碧桂园在力所能及地发挥调节作用，在平抑区域房价的增长起到了关键的带头作用。
在碧桂园创始人杨国强看来，“物美价廉是最高境界的诚信，对社会的回报，才是碧桂园最大的成功。”正是这种超越利润的核心价值观，使碧桂园在不断变化的激烈竞争中始终保持稳定的成长。
“点刹”楼价独有法宝
“两快”模式难被复制
大胆选地有实力保证，开发“一条龙”成本降低
北京大学一位经济学教授指出，随着企业公民这一现代概念的产生，中国企业家们开始懂得，追求利润的最大化，只是企业的目标之一，但不是唯一目标，不能只满足做个“经济人”；一个伟大的企业，应该是通过承担起社会责任，做一个受人尊敬的企业公民。综观碧桂园的发展史，十年前在这方面就早已先行一步了。
观察人士最感兴趣的是，究竟有什么法宝能让碧桂园将“现实”与“理想”结合得如此完美。终于，他们找到了答案：背后强有力的“技术支持”源自其核心竞争力-———“快速开发、快速销售”的运营开发模式。可以说，这正是碧桂园取得多赢的制胜法宝。
然而，碧桂园独创“快速开发、快速销售”运营模式，又是别的房企一直无法复制的，有专家为此做过分析，认为原因有三：
其一，碧桂园一直采用“快速开发、快速销售”的开发理念，产品平均开工后一至两年即可达到交付条件，而目前的土地储备量在两三年内原则上就可以开发完毕，其未来每年的开发速度将保持在1000万平方米以上，这种在短时间内将较大规模的土地转化为可居住的住宅产品的能力，绝非一般开发商所能比拟。
其二，碧桂园项目选址大多在国内三线及四线城市或城郊区域。在这些地方拿地，对开发商的开发实力及资金都是一个巨大的考验。
其三，碧桂园具有十余年地产开发经验，从拿地、规划、施工、监理、装修、销售到物管，全部由碧桂园自己完成。这种“一条龙”的模式，能有效控制开发进程和质量，降低成本，也非一般地产商所能比拟。
此外，在资金实力方面，依托“快速开发、快速销售”的开发模式，碧桂园产品在取得预售证之后全数投放市场，规模性上市，由于物美价廉，碧桂园产品批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2.5%，这有利于资金快速回笼，形成稳健的资金链。
特别是2007年在香港联交所主板上市后，碧桂园深受资本市场青睐，并先后被纳入摩根士丹利全球标准指数成份股以及恒生两项综合指数成份股，企业融资渠道更加畅通，能够募集更多的资金投入新项目的快速开发之中，使资金快速周转。
创造利润不忘努力尝试与实践对消费者、员工、社区和环境的责任
碧桂园用行动诠释
企业社会如何双赢
“一家房地产企业，如何在国家发展建设中做出更大的贡献？”这是碧桂园创始人杨国强时
常思考的问题。碧桂园一直强调社会责任感，甚至把企业口号定为“希望社会因为我们的存在而变得更加美好”。不久前，碧桂园集团正式对外发布中国房地产业首份《企业社会责任报告》，这也是中国民营企业首份“公民亮相”。
有分析指出，企业如今已经身处一个“全面的责任时代”。企业衡量自身的成功与否，传统的业绩和市值等财务数据已经远远不够了，还要根据企业对整个经济、环境和社会所产生的耗用状况、所造成的影响来衡量。碧桂园这份报告，恰恰诠释了企业和社会如何双赢：在创造利润、为股东利益负责的同时，正在努力尝试与实践对消费者、员工、社区、环境的责任。
力助城乡一体化建设
“城镇有广阔的天地。”这不单是杨国强的名言，也是有别于国内其他房地产企业的“碧桂园发展特色”。尤其是十七大之后，碧桂园积极响应国家的号召，积极参与城乡一体化建设，努力为推动社会和谐贡献自己的力量。
“毫无疑问，房地产企业将在中国城市化进程的发展史上写上重要的一笔。”对于越来越多的大型房地产开发商进驻二三线城市，不止一位财经学者认为，如何有效推动项目所在区域的城乡一体化建设已刻不容缓，而碧桂园无疑起到一个示范作用。
走向三四级市场，其核心目的之一，就是为不挤占大城市作为核心市场资源的土地。杨国强分析，我国地区发展贫富不均，土地对中心大城市极为宝贵，而在边远的不能长庄稼，甚至都没有什么植物的“蛮荒之地”。如果将这部分土地资源开发好，该对中国城镇化建设有多大的贡献？
碧桂园发展项目的地域特点都有一共通点：主要选择国内三、四线城市开发项目；项目都在城郊距市中心10－30分钟车程内，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域。
有人说，碧桂园最善于将一片近似蛮荒之地，建成一个热闹而温情的小区甚至城镇。此言不虚。在杨国强看来，推动城镇化建设的最有力表征，就是市政配套项目先行。实际上，这也是碧桂园在全国大多数地区的得意之作。
碧桂园的老业主———华南理工大学杨教授这样评价，碧桂园的配套旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案，配套本身已不再局限于“社区”，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需。
“碧桂园不是做房产，而是做地产。”业内专家如此评价碧桂园配套先行的模式。房产重在建房子，而地产涉及的范围十分广泛。“要将一些荒坡地甚至不毛之地开发成有价值、有人气的社区，需要投入很多的人力、物力、财力”。
推动城乡劳动力流动
碧桂园项目的进驻，直接创造了大量就业机会，带动周边的商业经济的繁荣。在不少二三线城市，土地资源贫乏，当地居民靠种地，开辟果林等获得的收入较少，而由于其他工商业不发达，就业的途径较少。
“房地产商参与城乡一体化建设，除了参与市政建设加快当地城市化进程外，另一重要的作用就在于为当地提供了大量的就业岗位。”某政府官员说。“一方面是项目本身提供就业机会，另一方面各种市政建设改善了当地招商引资的环境，有利于其他企业进驻，促进经济增长，带来更多的就业机会。”业内人士分析道。
对于这种积极的辐射效应，碧桂园显然比很多企业有检验理论的实践。
本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业。以顺德碧桂园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)为例，在职的4800多名员工中，本地员工约占2200人，约占员工总数的50%，而从事家政、绿化等岗位的本地员工达90%以上。
而考虑到“40/50”人员因年龄、技能等方面客观因素制约，其就业难度大，家庭负担重，缺少稳定的收入来源，碧桂园集团对此群体给予特别关注，不仅没有在年龄和性别上设置障碍，并且在用工上给予重点倾斜。
建配套盘活区域经济
与此同时，碧桂园项目一般首期建有五星级标准酒店、大型交通中心等城市级配套，对于改善当地招商引资的环境和条件，促进高端人才的凝聚和流动，并通过积极纳税直接支援地方财政收入，对拉动区域经济的发展也有深远的影响。
“我们进入二三线城市，往往要大力兴建市政配套，将一些荒坡地甚至不毛之地开发成有价值、有人气的社区，在自身发展同时，显然也推进当地快速发展。”说起参与城乡一体化建设，碧桂园相关负责人语气振奋，“现在很多二三线城市居民还没有住上好房子，蕴含着广阔的人居需求。我们将快速为二三线城市的市民提供大量物美价廉的住宅产品”。“碧桂园积极主动地配合市政建设，部分项目还建造水厂、公众性大型城市广场、市政道路等城市级配套设施。经过碧桂园打造之后，原来没有水电道路配套的‘生地’不仅变成‘熟地’，相当一部分还成为当地政府招商引资的新标杆。”某二三线城市政府官员如是说。
睦邻友好建和谐社区
除了打造“硬环境”，碧桂园同时也在创造一种生活模式。碧桂园还倡导社区文化精神核心为“睦邻友好，相互关爱”。
在建设优美的社区环境的同时，碧桂园更主动开展丰富多彩的社区文化活动，碧桂园企业专门成立社区文化的策划部门，每一年均系统策划由业主互动参与的各类社区文化活动，如已举办多届的“碧桂园跨区际文化节”等，而每逢节假日，各碧桂园社区更是活动丰富，社区氛围其乐融融！在碧桂园社区，邻里关爱成了一种主流文化。多个社区连年荣膺全国住宅用户满意度示范社区奖。
而企业回报社会的行为也感召业主，纷纷参与回馈社会，如凤凰会等。
碧桂园吹响迈向“责任时代”号角，更多房企开始“动起来”
地产行业接力社会责任
如今，从全球企业界的趋势来看，社会责任不仅是一个不可阻挡的大趋势，而且对这个概念的理解正在趋向成熟和深化。种种迹象表明，中国企业正在进入社会责任时代，一场由中国企业家自己发动、象征着中国企业家自我觉醒的企业公民运动，开始在我国蔚然兴起，成为近年中国最亮丽的一道风景。
中国的房地产行业，经历了最早的关系时代，到90年代后期的资本时代，再到现在进入责任时代。碧桂园不久前正式对外发布的《企业社会责任报告》，实际上是对碧桂园立业十年来回报社会的一次全景扫描，同时也为中国的房地产行业迈向“责任时代”吹响了号角。
企业进入“责任时代”
在过去十几年，中国房地产有一条基本的发家路线：开发商指引拿地的计划，然后游说征服，获得买地的收费资金，走通拿地环节就可以凭土地向银行借款还清，拿到地盖房子卖。这被人们称为“房地产商的日子”。
然而，地产行业进入“资本时代”以后，房地产企业在获得财富与日俱增的同时，声誉却也在负增长。从暴利的指责，到推高房价的“幕后黑手”，房地产企业饱受争议。经济学者分析，一方面地产企业的“企业公民”理念还没有建立，缺乏为社会履行责任的自觉性；另一方面房地产行业尚在完善过程中；这在一定程度上限制了企业应发挥的社会作用。
地产企业如何在获取利润的同时承担起应有的社会责任？人们看到了榜样的力量。在碧桂园的《企业社会责任报告》里，既有惠及4000多名大学生的仲明助学金、全免费的国华纪念中学，也有将免费培训5万名退役士兵的国良职业培训学校……十年来，碧桂园创始人杨国强及碧桂园集团的慈善捐款已达数亿元人民币！
社会责任成核心基因
“社会责任不单纯局限于慈善、捐款，而是与企业的价值观、用人机制、商业模式等息息相关。社会责任一定要融入企业的核心价值体系和商业模式中，才能行之久远。”在阿里巴巴集团董事会主席兼CEO马云看来，企业的社会责任应内生于商业模式，并与企业发展战略融为
一体。只有使社会责任成为企业内在的核心基因，才能具备恒久性和可持续性。
碧桂园无疑就是致力于更加全面深入地履行对价值链伙伴、环境和社会责任的典型。在杨国强的眼中，除了“希望像洛克菲勒那样建立慈善王国”外，他所倡导的“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”已成为碧桂园企业文化的核心。
更多房企勇担“责任”
作为软实力核心内容的社会责任，是中国企业的历史选择。越来越多企业意识到，增强企业社会责任是企业文化的重要组成部分。企业关注利润的同时，必须关注环境、社区、关注员工的呼声已逐渐成为大家的重视。“随着来自民企的这份报告的出炉，将会推动更多企业关注社会，从而逐步改变中国企业家的整体形象。”有关专家表示，此前，尽管中国已有50多家企业发布了“社会责任报告”，但这些企业基本上都是央企，而民营企业的“初试啼声”，尤为可贵。
人们欣喜地看到，众多广东的地产开发企业也开始行动起来了，他们已经不仅仅将企业社会责任停留在慈善捐款的层面，而是自觉将其上升到企业经营的战略高度，更将其企业建设和发展理念，甚至项目文化与之结合。有专家指出，当建立诚信、责任地产成为一种共识，将在很大程度上促进社会和谐。
